土地の時効取得とは何か？成立要件から取得の手順をわかりやすく解説 | 神戸相続弁護士　福田法律事務所

他人の物を占有する

他人の物を占有するとは「取得時効」を成立させるための1つの条件として「他人の物」を占有しなければならないからです。

他人の物を占有し、時効取得が生じることで他人の物を取得することができます。

他人の物を占有することの根拠は「民法第百六十二条」によります。

土地の時効取得の手順

土地の時効取得をするには手順通りに行う必要があります。

各段階におけるポイントを理解することで、スムーズに進めることが可能です。

こちらでは一般的な土地の時効取得に関する手順について解説します。

要件を満たしていることの確認

1つ目は土地が時効取得の要件を満たしているのかを確認することです。

そもそも土地が時効取得の要件を満たしていないと時効取得はできません。

要件は次の通りです。

・所有の意思

・平穏かつ公然の占有

・一定期間の占有

・時効の援用（こちらに関しては土地の登録名義人の確認の後でもよい）

・他人の物を占有する

以上、これらすべての要件をそろえる必要があります。

土地の登録名義人の確認

2つ目は土地の登録名義人を確認することです。

こちらは登記簿謄本に登録されているので法務局で確認をすることができます。

また土地の取得後には登記手続きをしなければなりません。

ところで土地の登録名義人の確認をすると、さまざまな問題点が浮かび上がります。

土地の登録名義人が亡くなっている場合、登録名義人に判断力がない場合、土地が複数の相続人で共有している場合などです。

土地の登録名義人に対し「取得時効」の援用をする

3つ目が土地の登録名義人に対し「取得時効」の援用の意思表示をすることです。

簡単にいうと土地の登録名義人や権利者に対して「長年この土地は私が守ってきたので、私にもらう権利があります」という宣言をすることになります。

一番確実な方法は内容証明郵便を使って時効援用通知書を相手に送付することです。

そうすることで裁判になった時の有力な証拠となり土地の時効取得に有利に働きます。

また訴訟をすることで、訴状・答弁書・準備書面などが取得時効の援用をしたことになります。

所有権移転登記を共同で申請

4つ目は所有権移転登記を共同で申請することです。

ここはあくまで土地の登録名義人が承諾してくれてからの話になります。

もし承諾してくれない場合は話合いをして承諾してもらうか、民事裁判で取得時効の成否を判断してもらう必要があります。

ちなみに所有権移転登記とは、不動産の所有権が売主から買主に移った時に登記簿謄本に登録することです。

所有権移転登記の流れ

所有権移転登記の流れは次の通りです。

・所轄の地方法務局で登記申請書をもらう

・登記申請書に必要事項を記載、押印をし、必要な書類を添付する

・登記申請書を提出する

申請書に問題がなければ通常申請から1〜2週間程度で所有権移転登記が認められます。

土地の時効取得に関する手続きは初心者ではかなり難易度が高い作業です。

そのため土地の時効取得に詳しい弁護士などの専門家に代行してもらうことをおすすめします。

相続不動産に住み続けると時効取得はできるのか？

仮に相続人が遺産分割をしていない相続不動産に何十年住み続けても時効取得で取得することはできません。

その理由は相続不動産が遺産分割が実行される前段階の不動産だからです。

この状態は法定相続分の割合で共有しているだけの状態になります。

単に相続不動産を1人の相続人が単独で使っているだけでは時効取得はできません。

相続人が相続不動産を取得するには、遺産分割を完了し、名義の変更を済ませて初めて取得することが可能です。

よってただ相続不動産に長年、住み続けても自分の物にすることはできません。

相続不動産とは土地や建物等のことになります。

ちなみに遺産分割とは、相続人が全員集まって相続財産を分ける手続きのことです。

土地の時効取得に関する最新の改正点

土地の時効取得に関する直接の最新の改正点はありません。

ただし2024年4月1日から「相続登記」が義務化されたことで、相続不動産に関する土地の時効取得問題が大きく改善することが予想されます。

相続登記とは、被相続人が登録名義人だった不動産の名義を相続人の名義に変更することです。

相続登記の義務化には次の3つのポイントがあります。

・義務化の開始は2024年4月1日から

・期限は相続を知った日から3年以内、遺産分割が成立した日から3年以内

・過去に発生した相続物件にも適用される

これにより登録名義人不明地や名義人の相続問題のトラブルが発生していた土地の時効取得問題を起こりにくくしてくれるかもしれません。

また今回の法改正では正当な理由がなく、3年の期限を過ぎた場合には10万円以下の過料がかかってくる可能性があるので注意が必要です。

相続不動産に関する時効取得（トピック）

こちらでは相続不動産に関する時効取得についてご紹介します。

今回のケースは被相続人が父、相続人がそれぞれ長男、次男、長女です。

遺産分割協議は成立していません。

長男だけが相続不動産を長期で占有している状態が続き、長男は相続不動産の時効取得を主張しました。

当然この場合、原則として長男の相続不動産の時効取得の主張はできませんし認められません。

ところが判例では「その者に単独の所有権があると信ぜられるべき合理的な事由がある場合（最高裁昭和47年9月8日判決）」では例外的に取得時効を認めました。

またその他にも相続不動産に関する時効取得が認められたケースがいくつかあります。

現在、相続不動産に関する時効取得でお困りの方がいれば、ぜひ相続不動産に詳しい弁護士に相談してみることをおすすめします。

※本案件はウェブの相続センターの掲載によります。

まとめ

今回の記事は土地の時効取得とは何か・成立要件から取得の手順についてご紹介しました。

土地の時効取得は本来の土地の権利者が長い間権利の行使をしないと、権利を他人が取得してしまう制度です。

ただし占有者が何十年も前に遡って要件を証明することは簡単ではありません。

またそれまで権利の行使をしなかった人でも、いざ権利が奪われるかもしれない状況になると感情的な対立に発展する恐れがあります。

手遅れになる前に、早急に専門家への相談がおすすめです。

弁護士に相談することで次の3つのメリットを得ることができます。

・成立要件を満たしているかの確認

・土地の取得時効が相続財産だった場合の対応

・トラブルに発展した場合の代理交渉

もし現在土地の時効取得でお困りであれば、ぜひ福田法律事務所に相談・依頼してみてはいかがでしょうか。