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相続における土地や不動産の時効取得とは?

相続財産に土地や建物が含まれるとき、問題になるケースのひとつに「時効取得」があります。聞きなれない言葉かもしれませんが、「相続財産が誰のものかはっきりしない」可能性があることから、無視できないものです。ここでは時効取得の概要と、相続において時効取得が認められるケースなどを解説します。

そもそも時効取得とは何か?

不動産の時効取得とは、土地や建物を長期間にわたって占有している者が、その所有権を取得する制度を指します。これは、民法第162条に記載されています。

“第162条 (所有権の取得時効)
1.二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2.十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。”

条文にあるとおり「20年」「10年」という具体的な期間が設定されています。また、「所有の意思を持って」「平穏かつ公然と」という点もポイントです。一般的に時効取得は、次の5つの要件を満たしたときに成立すると言われています。

・所有の意思をもって占有している
・平穏かつ公然と占有している
・他人の物を占有している
・一定期間(10年、もしくは20年)占有を継続している
・占有開始時における善意無過失(他人のものだと知らず、なおかつ自分に過失がない)※10年の場合のみ

ごくごく簡単に説明すると「自分のものだと信じて疑わずに他人の不動産を占有し、特に問題になることなくそのまま長い時間が過ぎた」状態といえます。ただし「賃貸物件でも20年住み続ければ自分のものにできる」といった情報は間違いです。賃貸契約の時点で「自分のものである(所有権がある)」という前提が成立しませんからね。では、具体的にどういったケースで時効取得が問題になるのでしょうか。時効取得の具体例を見ていきましょう。

時効取得の具体的な例

時効取得が問題になるケースとしては、主に以下のようなものがあります。

○売主が所有者ではなかった
10年前にある土地を購入したが、実際にはその時の売主が土地の所有者ではなかった。しかし、買った本人はその事実を知らないまま10年が経過していた。

○自宅の塀が他人の土地にまたがっていた
隣の土地にまたがった状態で塀をつくり、20年が経過していた。(境界線を確認したところ、塀が隣の土地に作られていることが判明した)

○購入したはずの土地が名義変更されていなかった
両親から「20年前に購入した土地」と聞かされていたものの、実際には購入時に名義変更されておらず、売買契約書も紛失している。しかし、土地に建物を建てて、何事もなく生活し続けていた。

こういったケースでは時効取得が問題になりがちです。次に、「相続における時効取得」とはどのようなケースが該当するのかを見ていきましょう。

相続において時効取得は認められる?

相続においても、一定の条件を満たせば「時効取得」が認められます。それは、以下のようなケースです。

○相続において時効取得が成立するケース
・10年で成立する場合(短期取得時効)
遺産分割協議を行い、自分が不動産を相続することになった。また、戸籍を調査した結果、法定相続人が他に存在しないことを確認した。しかし、実際には他にも法定相続人が存在していた。

・20年で成立する場合(長期取得時効)
遺産分割協議を行い、自分が不動産を相続することになった。ただし、戸籍を調べずに法定相続人は他に存在しないと思い込み、不動産を相続した。しかし、実際には他にも法定相続人が存在していた。

上記2つのケースで共通しているのは「遺産分割協議の結果、所有の意思をもって相続した」という点です。ただし、「善意無過失」で期間が別れています。このケースでは「戸籍を調査したかどうか」ですね。20年のケースでは、「自分の思い込みで戸籍を調査しなかった」点が過失と判断されるでしょう。一方、時効取得が認められないケースでは以下のようなものがあります。

○時効取得が成立しないケース
・長年会っていないものの、兄弟姉妹が存在すると認識していた。
・遺産分割協議が成立していない。
・単に20年以上住み続けている(固定資産税に払っている)。

特に注意したいのが3つ目のケースでしょう。単に「20年以上住んで、税金も払っていた」というだけでは、時効取得の要件を満たさないのですが、本人が納得できませんよね。
こういったケースでは「法定相続人全員に対し、想定相続分に応じた金額を支払う」といった内容をベースに、遺産分割協議が必要になることがあります。ただし、20年もの時間が経過している上に、法定相続人が増えていることから、相続に強い弁護士の力が求められます

相続の時効取得は専門家に解決を依頼すべき

時効取得自体が「10年も20年の前のこと」を基礎としており、そもそもハードルの高い問題です。ここに相続人同士の利害関係が加わると、一筋縄ではいきません。経年による資料の消失、法定相続人の増加などに対応しつつ、スムーズに問題を解決できるのは弁護士だけです。相続の時効取得は、実務に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

このコラムの監修者

  • 福田大祐弁護士
  • 福田法律事務所

    福田 大祐弁護士(兵庫県弁護士会)

    神戸市市出身。福田法律事務所の代表弁護士を務める。トラブルを抱える依頼者に寄り添い、その精神的負担を軽減することを究極の目的としている。

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