不動産の相続を共有名義にしても問題ないか | 神戸相続弁護士　福田法律事務所

当事務所に寄せられたご質問にお答えいたします。

先日、一人暮らしをしていた父が病死しました。
長男である私と、弟１人、妹１人の３人で遺産分割をしますが、なかなか話し合いが進まない状況です。
特に実家のある土地はそれほど広くはなく、３人で分割するのは現実的に難しいです。
そこで弟が、とりあえず共有名義にしてはどうかと提案してきました。
不動産を共有名義にして相続することに問題はないでしょうか？

不動産の分割は、どのようにすべきでしょうか。

 

不動産共有の問題点

結論を先に言うと、共同相続人の間で不動産を共有することは、できるだけ避けるべきです。

以下、不動産を相続人間で共有する場合のデメリットを挙げます。

 

不動産の不公平が生じやすい

相続人間で不動産を共有したとしても、その全員が持ち分に応じて平等にその不動産を使用するということは、現実には難しいと思います。

例えば遺産に被相続人の自宅があり、そこで一緒に暮らしていた相続人がいるとします。

その相続人が引き続き自宅に住んだまま、他の相続人とその自宅を共有することになったらどうでしょうか。

この場合、自宅は居住する一人の相続人が独占的に使用し、他の相続人は形式的に持分を有するだけで、ほとんど共有のメリットがない状態になってしまうことが大半ではないでしょうか。

これでは共有者間で不公平が生じ、不満とトラブルの火種になります。

 

維持管理が困難

不動産を所有する場合は、維持費がかかります。

たとえば固定資産税や水道光熱費の基本料金などは、使用するしないに関わらずかかります。

相続人が数人いる中で、これらの維持費を共有持分に応じて分割・徴収できれば問題ありません。

しかし共有状態が長く続くと、その度ごとに維持費を精算するのは面倒ですし、誰かが支払いに応じないと、これもまた紛争の元になります。

また、不動産のどこかが痛んできて修繕を加えようと思った場合、全共有者の共有持分の過半数の同意がなければ手を加えることができません。

ですので、例えば外壁が痛んできたので塗装屋さんに依頼して塗り直したいと思ったとしたら、共有持分の過半数の賛成を取り付けなければならないのです。

不動産を共有していると、他の共有者と常に連絡を保ち協調して維持管理にあたらなければならず、非常に煩雑な手間がかかります。

 

売却などの手続が困難

相続した不動産を相続人の共有名義にすると、将来的にこの不動産を処分するのに共有者全員の同意が必要です。

それ以外にも、抵当権の設定、土地の改良など、不動産にかかわる法的な手続は基本的に共有者全員の同意がなければできません。

共有者全員の同意を得るのは、なかなか簡単なことではありません。

「相続人同士、仲がいいから問題ない」などの理由で共有にするケースも見られますが、果たして本当に大丈夫でしょうか。

例えば、相続人のうちの誰かが「固定資産税の支払いが負担だから土地を売却したい」と主張しても、「まだ売り時ではない」「将来、誰かが住むかもしれないから」などの理由で反対されたら、売却は不可能です。

結局、不動産の活用ができないまま、手を付けられない状態となり、資産価値が落ちてしまう可能性も十分に考えられます。

 

数次相続（相続の相続）などで将来的にもリスクがある

それに、共有状態の解消を先送りすればするほど、問題解決が困難となります。

不動産が共有の状態で共有者の１人が死亡した場合、その共有者の配偶者や子などが法定相続人となるため、持ち分がさらに細分化されます。

権利者が増えれば増えるほど利害関係は複雑になり、世代が変わるほど人間関係が薄くなりますので、話し合いがますますまとまりにくくなります。

放置すると、最終的には不動産の処分がほぼ不可能になります。

不動産の共有は、その場では争わずに円満解決になるかもしれません。

しかしそれは、遺産分割の問題を先送りしていることに他ならず、根本的な解決にはなりません。

 

不動産の分割はどのようにすべきか

以上のように、遺産分割で不動産を共有することで決着させる（共有分割）は、その後にいろいろな問題が生じるリスクがあります。

では、不動産の分割はどのようにすべきでしょうか。

 

現物分割

まず最初に考えるべきは、相続人のうち誰かが不動産を単独で取得し、他の相続人は別の財産を取得する形で遺産分割できないかを検討することです。

遺産として不動産の他に預金や株式がある場合、１人は不動産、１人は預金、１人は株式と分けていってバランスをとることを考えます。

むしろ共有者間で厳密にバランスが取れなくても、許容できる程度の差異に収まるのであれば、できるだけ不動産は単独所有にすべきといってもいいと思います。

その方が、将来トラブルになったり権利関係が不安定になるリスクを避けられます。

遺産分割の対象となる不動産が土地ならば、測量・分筆してそれぞれを単独所有とすることも考えられます。

 

換価分割

問題は、不動産以外にめぼしい遺産がない場合です。

本件もそのケースだといえます。

その場合は、不動産を売却し、その売却代金を相続人同士で分割する「換価分割」という方法があります。

換価分割のメリットは、売却した金銭を相続人で分けるので、調整しやすく、公平な分配をしやすい点です。

また、換価（売却）する以上、その不動産の評価金額でもめることがありません。

売却金額＝評価金額になるからです。

逆に換価分割のデメリットとしては、その不動産に住んでいるなど、現に使用している相続人がいる場合にその相続人の換価の同意が得にくいということです。

また、不動産を売却しますので、譲渡所得税が発生することも考慮に入れなければならないのがデメリットです。

 

代償分割

もし、現物分割もできない、換価分割もできないというケースであれば、代償分割を考えます。

代償分割とは、相続人のうち一人が不動産などの現物を相続し、ほかの相続人に相続分相当の代償金を支払う方法ををいいます。

要するに、遺産以外から相続人が代償金を支出することで調整を図る方法です。

遺産分割において現物分割が理想的でも、金銭で調整するしかないときに利用されます。

代償分割のメリットは不動産を売却しないで済むことと、相続人間のバランスを図ることができることです。

デメリットとしては、不動産を取得する予定の相続人に、代償金を支払うだけの自分の財産が必要になる点です。

 

おわりに

以上、不動産の分割の仕方について、現物分割、換価分割、代償分割の方法をみてきました。

いずれの方法もメリットとデメリットがあるので、ケースごとにどの方法が最もよいかを考える必要があります。

しかし共通するのは、遺産分割の方法として不動産を共有すること（共有分割）はできるだけ避けるべきという前提です。

以上を踏まえて、相続する不動産の名義は一人だけに絞ることを前提に遺産分割協議を進めることをおすすめします。

不動産の名義についてほかの相続人同士で揉めてしまう可能性があるときは、相続に強い弁護士にぜひご相談ください。