相続コラム | 福田法律事務所

不動産が相続財産になっているとき、相続税対策から売却を検討するケースが多いようです。このとき、相続税を含めた税の問題を相談される方が少なくありません。そこで、相続した不動産を売却したときの税の扱いについて解説します。

相続した不動産を売却したときにかかる税とは？

相続財産に不動産が含まれるとき、相続人同士で遺産分割を進めやすくなるように、一旦売却して現金にすることがあります。このとき、意識すべき税金には以下のようなものがあります。

○相続税
○不動産譲渡所得税

被相続人から財産を相続すると、その額に応じて相続税の支払いが発生します。また、原則として相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った（相続が開始したことを知った）日の翌日から10ヵ月以内に行わなくてはなりません。

さらに、相続不動産を売却して発生した利益（譲渡益・売却利益）に対しては、譲渡所得税の申告・納税も必要です。ただし、相続税と不動産譲渡所得税を両方支払うのでは「二重支払い」になってしまうため、相続税を支払った場合には譲渡所得税の軽減制度があります。具体的には、支払った相続税のうち、一定額を売却した不動産の「取得費」に加算できるのです。

○不動産譲渡所得＝譲渡収入金額-（譲渡費用＋取得費）

譲渡収入金額は実際に売却された価格、譲渡費用は手続きにかかった費用と考えてください。取得費は不動産を取得するための費用です。通常の購入であれば購入時の価格が適用されますが、相続の場合は相続税の一部分が取得費として加算できます。これにより、譲渡所得の金額が小さくなり、結果的に不動産譲渡所得税も安くなる、という仕組みになっています。

ただし、この制度を利用するためには条件があります。それは、「相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却する」ことです。
相続開始からカウントすると「3年と10カ月以内」、相続税の申告からカウントすると「3年以内」に不動産を売却することで税金が安くなる、というイメージですね。

取得費に加算できる相続税の金額は？

ここで問題なのが、「相続税のうち、どの程度まで取得費に加算できるか」という点です。この点については、以下の計算式で求められます。

取得費に加算できる相続税額＝相続税額×【売却する不動産の相続税計算の基礎になった価額/（相続税課税価額＋債務控除額）】

少し難しいですが、要は次のような計算です。相続人Aさんが、親Bさんから不動産5000万円、その他現金で5000万円の合計1億円を相続しました。このとき、債務などはなく、相続税として2000万円を納付したとしましょう。この2000万円の中から、不動産譲渡所得の取得費として参入できる金額は、以下のように計算できます。

2000万円×【5000万円/（1億円＋0円）】=1000万円

これによって不動産譲渡所得から1000万円が控除でき、所得税・住民税の納付額も減額されることになります。

税を含めたトータルサポートなら弁護士に依頼

このように相続した不動産を売却すれば、相続税を節税対策に利用できることがわかります。ただし、相続では税以外にもさまざまな問題・手続きが発生する可能性があることを忘れてはいけません。遺産分割や裁判所手続き、登記（名義変更）の代理など、ほかの専門職では対応できない領域をトータルにカバーできるのが弁護士です。相続税対策も含め、「まず何をしたらよいのか」といった相談は、弁護士への相談がおすすめです。