遺産相続における土地や不動産の時効取得とは？時効を取得する際の手続きも解説 | 神戸相続弁護士　弁護士法人紫苑法律事務所

相続財産に土地や建物が含まれるとき、問題になるケースのひとつに「時効取得」があります。

聞きなれない言葉かもしれませんが、「相続財産が誰のものかはっきりしない」可能性があることから、無視できないものです。ここでは時効取得の概要と、相続において時効取得が認められるケースなどを解説します。ぜひ最後までご覧ください。

 

そもそも時効取得とは何か？

不動産の時効取得とは、土地や建物を長期間にわたって占有している者が、その所有権を取得する制度を指します。これは、民法第１６２条に記載されています。

第１６２条 （所有権の取得時効）

１．二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２．十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

条文にあるとおり「２０年」「１０年」という具体的な期間が設定されています。また、「所有の意思を持って」「平穏かつ公然と」という点もポイントです。

一般的に時効取得は、次の５つの要件を満たしたときに成立すると言われています。

・所有の意思をもって占有している
・平穏かつ公然と占有している
・他人の物を占有している
・一定期間（１０年、もしくは２０年）占有を継続している
・占有開始時における善意無過失（他人のものだと知らず、なおかつ自分に過失がない）
　　※10年の場合のみ

ごくごく簡単に説明すると「自分のものだと信じて疑わずに他人の不動産を占有し、特に問題になることなくそのまま長い時間が過ぎた」状態といえます。
ただし「賃貸物件でも２０年住み続ければ自分のものにできる」といった情報は間違いです。賃貸契約の時点で「所有の意思をもって」という前提が成立しません。

では、具体的にどういったケースで時効取得が問題になるのでしょうか。時効取得の具体的な事例を見ていきましょう。

 

遺産相続での取得時効の要件

遺産相続での取得時効の要件として以下が挙げられます。

• 所有の意思をもって占有している
• 平穏かつ公然と占有している
• 他人の物を一定期間占有している
• 時効の成立を主張する

所有の意思をもって占有している

所有の意思とは、占有者が「その不動産は自分のものである」と信じて使用している状態を指します。これは取得時効が成立するための重要な要件の1つです。

具体的には、他人から借りている物や賃貸している不動産には、所有の意思が認められません。借主は「他人の所有物を一時的に使用している」という認識を持っているためです。たとえ20年以上住み続けても、賃貸契約で借りている以上は時効取得の対象にはなりません。

一方で、遺産相続の場面では注意点があります。遺言のない場合は、遺産分割協議が必要ですが、不動産を取得したと信じて占有していたケースです。後になって被相続人に他の相続人がいたことが判明した場合でも、当初から自分の物として占有していれば、所有の意思が認められる可能性があります。

重要なのは、占有を始めた時点での主観的な認識です。「自分のものだ」と信じて疑わない状態で占有していたかどうかが、時効取得の成否を分けるポイントです。

平穏かつ公然と占有している

時効取得が認められるには、平穏かつ公然と占有していることが必要です。この要件は実務上あまり問題になりませんが、重要な意味を持っています。

「平穏」とは、暴力や脅迫などの強制的な手段を用いずに占有を開始したことを意味します。無理やり土地を奪い取ったような場合は、平穏な占有とは認められません。通常の経緯で占有を始めていれば、この要件は満たされるでしょう。

「公然」とは、占有の事実を隠さず、誰の目にも明らかな状態で使用していることを指します。こっそりと隠れて使用している場合は該当しません。土地に建物を建てて住んでいるようなら、周囲から見ても明らかなため公然性が認められると判断されます。

他人の物を一定期間占有している

時効取得が成立するには、一定期間継続して占有することが必要です。この期間は原則として20年間と定められています。

ただし占有開始時に善意無過失で他人の所有物だと知っておらず、かつ知らなかったことに落ち度がない場合は10年間で足ります。善意無過失とは、正当な理由があって自分の物だと信じていた状態です。

ある土地を自分の物だと信じて家を建て、20年間住み続けたケースが挙げられます。当初から所有の意思を持って占有していたため、時効取得が認められる可能性があります。

遺産相続の場面でも同様に、相続した不動産だと信じて10年または20年占有し続けていれば、時効取得の要件を満たすでしょう。注意すべきは、占有期間中に中断事由があると時効がリセットされる点です。

時効の成立を主張する

時効取得を実現するには、時効の援用という手続きが必要です。援用とは「時効期間が完成したため、私が所有者になりました」と相手方に対して意思表示を行うことを指します。

注意すべきは、占有期間を満たしただけでは自動的に所有権を取得できない点です。権利を得るためには、必ず時効援用の意思表示をする必要があります。この主張をして初めて、法律上の所有者として認められます。

援用の方法に特別な決めごとはありませんが、後日の証拠とするため内容証明郵便で通知するのが一般的でしょう。遺産相続の場面では、他の相続人全員に対して時効援用の意思表示をします。

時効取得の具体的な例

時効取得が問題になるケースとしては、主に以下のようなものがあります。

売主が所有者ではなかった
１０年前にある土地を購入したが、実際にはその時の売主が土地の所有者ではなかった。
しかし、買った本人はその事実を知り得ず１０年が経過していた。

自宅の塀が他人の土地にまたがっていた
隣の土地にまたがった状態で塀をつくり、２０年が経過していた。
境界線を確認したところ、塀が隣の土地に作られていることが判明した。

購入したはずの土地が名義変更されていなかった
両親から「２０年前に購入した土地」と聞かされていたものの、実際には購入時に名義変更されておらず、売買契約書も紛失している。
しかし、土地に建物を建てて、売却することもなく何事もなく生活し続けていた。

こういったケースでは時効取得が問題になりがちです。次に、「相続における時効取得」とはどのようなケースが該当するのかを見ていきましょう。

遺産相続において時効取得は認められる？

遺産相続においても、一定の条件を満たせば「時効取得」が認められます。それは、以下のようなケースです。

遺産相続において時効取得が成立するケース

遺産分割協議を行い、自分が不動産を相続することになった。しかし、実際には他にも法定相続人が存在していた。

遺産相続において時効取得が成立しないケース

そもそも遺産分割協議をしたことがなく、単に２０年以上住み続けている（固定資産税を払っている）。

特に注意したいのが3つ目のケースでしょう。単に「２０年以上住んで、税金も払っていた」というだけでは、時効取得の要件を満たさないのですが、住んでいる本人が納得できないかもしれません。

こういったケースでは「相続人全員に対し、法定相続分に応じた金額を支払う」といった内容をベースに、遺産分割協議が必要になることがあります。
ただし、２０年もの時間が経過している上に、法定相続人が増えていることから、相続に強い弁護士の力が求められます。

取得時効を主張する際の手続き

取得時効を主張する際の手続きとして、以下を紹介します。

• 相続登記では遺産相続人全員の協力が必要
• 遺産相続人に協力してもらえないと訴訟が必要

相続登記では遺産相続人全員の協力が必要

時効取得による所有権を対外的に主張するには、法務局での登記名義変更が必要です。しかし、登記手続きには元の所有者の協力が不可欠です。

相続が発生する場面では、登記名義人が死亡しているケースが大半でしょう。登記名義人が亡くなっている場合、登記名義人の法定相続人全員から協力を得なければなりません。何代も前から名義変更されていない不動産では、相続人の数が膨大になっている可能性があります。

さらに困難なのは、相続人たちの協力を得ることです。被相続人が生前の間は見向きもしなかった相続人が突然現れて、「時効で取得した」と主張する人物に対し、快く協力する相続人はほとんどいないでしょう。感情的な反発を招くことも珍しくありません。実務上は、任意での協力が得られないケースがほとんどです。

遺産相続人に協力してもらえないと訴訟が必要

登記名義の変更に協力が得られない場合、管轄の家庭裁判所への民事訴訟提起が必要です。訴訟では「時効により所有権を取得したため、登記名義を変更せよ」という判決を求めることになるでしょう。

裁判では時効取得の要件が厳しく審査されます。特に「所有の意思をもって占有していたか」という点が、争点になるケースは多くみられます。相手方は時効取得を否定するため、さまざまな反論を展開してくるでしょう。

十分な証拠の準備が必要です。占有開始時期を示す書類、かかる固定資産税の税額・課税状況の把握や固定資産税の納税・納付記録、近隣住民の証言等、主張を裏付ける資料を期限までに収集しなければなりません。証拠が不十分だと、時効取得が認められない可能性があります。

専門的な訴訟への対策が必要になるため、相続問題に精通した弁護士への依頼を検討しましょう。

まとめ│遺産相続の時効取得は専門家に解決を依頼すべき

当記事では、遺産相続の時効取得の概要を主に解説しました。時効取得自体が「１０年も２０年もの前のこと」を基礎としており、そもそもハードルの高い問題です。ここに相続人同士の利害関係が加わると、一筋縄ではいきません。
経年による資料の消失、法定相続人の増加などに対応しつつ、スムーズに問題を解決可能なのは弁護士だけです。相続の時効取得は、実務に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。お客様のお悩みの解決に向けサポートいたしますので、当法律事務所までお問合せください。