相続における土地や不動産の時効取得とは？ | 神戸相続弁護士　福田法律事務所

相続財産に土地や建物が含まれるとき、問題になるケースのひとつに「時効取得」があります。

聞きなれない言葉かもしれませんが、「相続財産が誰のものかはっきりしない」可能性があることから、無視できないものです。ここでは時効取得の概要と、相続において時効取得が認められるケースなどを解説します。

そもそも時効取得とは何か？

不動産の時効取得とは、土地や建物を長期間にわたって占有している者が、その所有権を取得する制度を指します。これは、民法第１６２条に記載されています。

第１６２条 （所有権の取得時効）

１．二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２．十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

条文にあるとおり「２０年」「１０年」という具体的な期間が設定されています。また、「所有の意思を持って」「平穏かつ公然と」という点もポイントです。

一般的に時効取得は、次の５つの要件を満たしたときに成立すると言われています。

・所有の意思をもって占有している
・平穏かつ公然と占有している
・他人の物を占有している
・一定期間（１０年、もしくは２０年）占有を継続している
・占有開始時における善意無過失（他人のものだと知らず、なおかつ自分に過失がない）
　　※10年の場合のみ

ごくごく簡単に説明すると「自分のものだと信じて疑わずに他人の不動産を占有し、特に問題になることなくそのまま長い時間が過ぎた」状態といえます。
ただし「賃貸物件でも２０年住み続ければ自分のものにできる」といった情報は間違いです。賃貸契約の時点で「所有の意思をもって」という前提が成立しません。

では、具体的にどういったケースで時効取得が問題になるのでしょうか。時効取得の具体例を見ていきましょう。

時効取得の具体的な例

時効取得が問題になるケースとしては、主に以下のようなものがあります。

売主が所有者ではなかった
１０年前にある土地を購入したが、実際にはその時の売主が土地の所有者ではなかった。
しかし、買った本人はその事実を知らないまま１０年が経過していた。

自宅の塀が他人の土地にまたがっていた
隣の土地にまたがった状態で塀をつくり、２０年が経過していた。
境界線を確認したところ、塀が隣の土地に作られていることが判明した。

購入したはずの土地が名義変更されていなかった
両親から「２０年前に購入した土地」と聞かされていたものの、実際には購入時に名義変更されておらず、売買契約書も紛失している。
しかし、土地に建物を建てて、何事もなく生活し続けていた。

こういったケースでは時効取得が問題になりがちです。次に、「相続における時効取得」とはどのようなケースが該当するのかを見ていきましょう。

相続において時効取得は認められる？

相続においても、一定の条件を満たせば「時効取得」が認められます。それは、以下のようなケースです。

相続において時効取得が成立するケース

遺産分割協議を行い、自分が不動産を相続することになった。しかし、実際には他にも法定相続人が存在していた。

時効取得が成立しないケース

そもそも遺産分割協議をしたことがなく、単に２０年以上住み続けている（固定資産税に払っている）。

特に注意したいのが3つ目のケースでしょう。単に「２０年以上住んで、税金も払っていた」というだけでは、時効取得の要件を満たさないのですが、住んでいる本人が納得できないかもしれません。

こういったケースでは「相続人全員に対し、法定相続分に応じた金額を支払う」といった内容をベースに、遺産分割協議が必要になることがあります。
ただし、２０年もの時間が経過している上に、法定相続人が増えていることから、相続に強い弁護士の力が求められます。

相続の時効取得は専門家に解決を依頼すべき

時効取得自体が「１０年も２０年の前のこと」を基礎としており、そもそもハードルの高い問題です。ここに相続人同士の利害関係が加わると、一筋縄ではいきません。
経年による資料の消失、法定相続人の増加などに対応しつつ、スムーズに問題を解決できるのは弁護士だけです。相続の時効取得は、実務に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。