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借地上の建物を相続した場合の手続きや注意点とは?

相続で建物や土地を受け継ぐのは、珍しい事ではありません。しかし、仮に「建物は自分のものだが土地は借りているもの」だったとしたらどうでしょうか。つまり、受け継いだ実家の土地だけが借地だった、というようなケースです。こういった「借地上の建物」を相続したときの手続きや注意点について解説します。

「借地+自己所有の建物」を相続したらどうなる?

相続の対象になるのは、所有権があるものだけではありません。相続は「権利義務の継承」ですから、借地権も含まれるのです。これは民法896条で、相続人は被相続人の財産全てに関わる権利義務を承継すると規定されていることからも明らかです。

“第896条 (相続の一般的効力)
相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。”

自己所有の建物が建っている土地が賃貸借契約による借り物だったとしても、借地権自体を受け継ぐことになります。つまり、「借地+被相続人が所有していた建物」を相続すれば、土地の借地権と建物の所有権を受け継ぎます。

では、手続きについてはどうでしょうか。
「建物は自己所有、土地は借り物」という不動産を受け継いだケースでは、まず建物について名義変更が必要です。これはごく一般的な手続ですから、特に問題ないでしょう。

しかし「借りている土地」についてはどうでしょうか。これについては、特に名義変更を行う必要がない、というのが一般的な見解です。ただし、相続によって借地権を受け継いだ旨を、地主(土地の所有者)に通知する必要があります。

借地権+建物を相続したときの注意点

ここまでの内容から、特に変わった手続きは必要ない、と考える方も多いでしょう。たしかに手続き自体はそれほど難しくないかもしれません。ただし、多くの方が見落としがちなポイントがあります。それは「借地権も課税対象になる」という点です。

簡単に言うと、「土地を借りる権利にも相続税がかかる」ということですね。
不思議に感じるかもしれませんが、借地権自体が一定の利益をもたらす権利であり、財産だと考えられているのです。借りている土地を更地の評価額で計算し、そこに借地権割合をかけ、税額を確定します。一般的に土地の所有権を相続した場合よりは税金が安くなる傾向にあるものの、計算が複雑になりがちです。

また、借地契約を結んでいる契約書の中身もしっかりチェックしたいところです。借地権にはいくつかの種類があり、概ね以下のようになっています。

・普通借地権…期限の定めがなく、更新によって半永久的に土地を借りられる権利。 存続期間は当初30年、更新によって1回目20年、以降は10年単位。

・定期借地権 (一般定期借地権)…期間の定めがある借地権。一戸建てやマンションなど、住宅用として使われることが多い。契約期間は50年以上。更新がなく契約終了後は更地で返還するのが一般的。

・事業用定期借地権…定期借地権の事業用バージョン。店舗や商業施設として使用するために土地を借りる場合。契約期間は10年以上50年未満(2008年の法改正以前は10年以上20年以下)。契約終了後は更地で返還。

・建物譲渡特約付借地権…契約終了時に土地所有者が建物を買い取る決まりがある借地権。 契約期間は30年以上。

・一時使用目的の借地権…仮設事務所やプレハブ倉庫など、特殊な事情で一時的に土地を借りる権利。

このうち、特に問題になりがちなのは「定期借地権」です。期間の定めがあるため、もし期間が過ぎていると借地権自体が消滅します。また、最終的には更地にして返す必要があるため、建物を取り壊さなくてはならない可能性も出るわけです。もしこれに該当するような場合は、地主と交渉しながら権利を見直す必要があります。

契約書のチェックや相続税対策はプロに依頼を!

このように、建物自体の相続に関しては特に難しい点がないものの、土地に関してはやや複雑な手続きが絡みます。特に定期借地権だった場合の対応をどうするかは、弁護士のサポートが必要になるでしょう。
契約書のチェックや借地権の相続税対策も含め、早めの相談をおすすめします。

このコラムの監修者

  • 福田大祐弁護士
  • 福田法律事務所

    福田 大祐弁護士(兵庫県弁護士会)

    神戸市市出身。福田法律事務所の代表弁護士を務める。トラブルを抱える依頼者に寄り添い、その精神的負担を軽減することを究極の目的としている。

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