【借地権は相続できる】地主の許可が必要な基準と名義変更手続きの流れや注意点を解説 | 神戸相続弁護士　福田法律事務所

親から相続した実家が借地だった方は必見です。この記事では、借地権の相続手続きについて、地主の許可が必要なケースや、名義変更の流れを解説します。記事を読むと、相続で起こりがちなトラブルを避け、スムーズに手続きを進めるために何をするべきかが分かります。

親から相続した大切な実家の土地の権利を調べてみたら借地だった、というケースは珍しくありません。実は、借地権の相続手続きを正しく理解せず進めてしまうと、地主との思わぬトラブルに発展する可能性があります。

本記事では、借地権付き建物の相続手続きの具体的な流れや、地主の許可が必要となる基準について解説します。この記事を読めば、借地権の相続で何をすべきかが明確になり、安心して手続きを進められるはずです。

借地権とは

借地権は、建物の所有を目的として地主に地代を支払い土地を借りる権利です。以下では、借地権と所有権の違いや借地権の種類について解説します。

借地権と所有権の違い

借地権と所有権の大きな違いは、土地に対する権利の範囲にあります。所有権は、法律の範囲内で土地を比較的自由に使用・収益・処分できる権利です。一方で、借地権はあくまで「建物を所有する」目的に限定された利用権だからです。

例えば、土地の所有者には固定資産税の納税義務がありますが、借地権者は地主に地代を支払います。建物の増改築や土地の用途変更の際に、所有権の場合は自由ですが、借地権の場合は地主の承諾を要するなど制約を受けます。

 

借地権の種類

借地権の主な種類は以下の3つです。

• 普通借地権
• 旧借地権
• 定期借地権

以下で詳しく見ていきます。 

普通借地権

普通借地権は、契約の更新が可能な借地権です。現在「借地権」と呼ばれているのは、普通借地権を指します。

普通借地権の存続期間は、最初の設定で原則30年と定められています。期間が満了した後、借地権者は正当な理由がない限り契約の更新を請求でき、地主は拒否できません。更新された場合の存続期間は、最初の更新で20年、以降は10年です。

更新の際には、更新料が必要となるケースが多いでしょう。普通借地権は、借地権者の権利が保護されている点が特徴といえます。

旧借地権

旧借地権とは、1992年以前に締結された借地契約に基づく権利です。借地借家法施行後も旧借地権はそのまま効力を持ち続けており、現在も多くの土地で適用されているのが実情です。

現行の借地借家法と旧借地権の主な違いは、建物の構造によって存続期間が異なる点にあります。契約開始時に期間の合意がなかった場合、堅固な建物は60年、非堅固な建物は30年が存続期間です。一方で、契約期間が定められている場合は合意している期間が優先されます。

ただし、堅固な建物は最低30年、非堅固な建物は最低20年を下回る期間は認められません。下回る期間を定めた合意は無効となり、合意がなかったものとして扱われます。

定期借地権

定期借地権は、契約で定められた存続期間の経過をもって契約が終了する借地権です。普通借地権や旧借地権と異なり、原則として契約の更新ができない点が特徴です。

契約期間が満了すると、借地権者は建物を解体して土地を更地に戻し、地主に返還する義務を負います。契約期間は50年以上と長く設定されることが多いです。ただし、期間が満了すれば権利は消滅するため、子や孫へ承継させたいと考える場合には注意が必要です。

借地権は相続対象

借地権は他の相続財産と同様に相続対象です。次に地主の許可が不要なケースと必要なケースを見ていきます。

法定相続人が借地権を相続する際は地主の許可は不要

借地権を相続する際、法定相続人であれば地主の許可は原則として不要です。相続が被相続人（亡くなった人）の権利義務を全て承継するものであり、新たな賃貸借契約を結ぶわけではないためです。

借地権を相続した法定相続人は、地主からの立ち退きや賃貸借契約書の名義書き換えの要求に応じる必要はありません。名義変更にかかる承諾料は原則不要ですが、地主によっては請求してくる場合もあるため、事前に確認することが重要です。ただし、トラブルを避けるためには、借地権を相続により取得した旨を地主へ通知しておきましょう。

法定相続人以外に借地権を遺贈する際は地主の許可が必要

借地権を法定相続人以外の方へ遺贈する場合には、地主の承諾が必要です。遺贈とは、遺言によって財産の一部または全部を無償で他者へ譲る行為を指します。相続とは異なり、遺贈は新たな権利の移転とみなされるため、地主の承諾が求められるのです。

承諾料の相場は、借地権価格の10%程度とされています。ただし、あくまで目安であり、実際の金額は個々の事情や地主との交渉によって決まる場合が多いでしょう。

地主からの承諾が得られない場合は、家庭裁判所に借地権譲渡の承諾に代わる許可を求める申し立てができます。

第三者に借地権を売却するには地主の許可が必要

借地上の建物と借地権をセットで第三者に売却する場合、地主の許可が必要です。借地権が土地の使用収益を目的とする権利で、借地権者が変わることで地主との信頼関係に影響を及ぼす可能性があるためです。

地主の承諾を得ずに売却を進めると、契約違反として地主から賃貸借契約を解除される恐れがあります。借地権の売却を希望する場合、通常は借地権の評価額の10%程度に相当する承諾料を地主に支払う必要があります。ただし、具体的な金額は個別交渉となる場合も多いでしょう。

相続後の建て替えや増改築の際は契約条項を確認

借地権を相続した後に建物の建て替えや増改築を検討する際は、借地契約書の内容を必ず確認しましょう。多くの借地契約には、増改築を制限する条項が含まれているため、無許可での工事はトラブルの原因となります。

借地契約に増改築禁止条項がある場合、建て替えや増改築をするには地主の許可が必要です。許可が得られない場合は、家庭裁判所に増改築許可の申し立てができます。承諾料は、一般的に更地価格の3〜5%程度が目安です。

借地権の相続手続き

借地権は他の相続財産と同様に相続手続きをします。借地権の相続手続きに必要となるのは以下の3つです。

• 不動産の全部事項証明書の取得
• 名義変更に必要な書類の取得
• 書類取得と名義変更に必要な費用

遺言書がない場合は遺産分割協議で借地権を引き継ぐ方を決めます。

不動産の全部事項証明書の取得

借地権付き不動産を相続する際、最初にするのは「登記事項証明書」のうち「全部事項証明書」の取得です。全部事項証明書は、対象の不動産の権利関係や、借地権の登記状況を正確に把握できます。

全部事項証明書で現状を把握した後は、速やかに地主へ相続が発生した事実を通知することが重要です。相続人が複数名いる場合は、誰が借地権付き不動産を相続するかを決定し、内容を記した遺産分割協議書を作成しましょう。ただし、遺言によって借地権の相続人が指定されている場合は、遺産分割協議書の作成は不要です。

名義変更に必要な書類の取得

借地権の相続による名義変更手続きには、下記の公的書類が必要です。

必要書類	用途
被相続人の戸籍謄本	被相続人の出生から死亡までを確認
相続人全員の現在の戸籍謄本	法定相続人が誰であるかを証明
被相続人の住民票除票または戸籍の附票	被相続人の住所等の確認
相続人全員の住民票または戸籍の附票	相続人全員の住所等の確認
遺産分割協議書または遺言書	借地権の承継方法を確認
相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書を作成するときに使用
固定資産税評価証明書	相続財産の評価額の確認

 

上記の書類は市区町村で取得できます。

書類取得と名義変更に必要な費用

借地権の相続に伴う名義変更では、各種書類の取得費用と登記手続きにかかる登録免許税が発生します。書類取得に要する費用は以下の通りです。

書類の名称	取得費用
戸籍謄本	1通450円
除籍謄本や改製原戸籍	1通750円
住民票や戸籍の附票	1通300円

 

取得費用は市区町村によって若干異なる場合もあります。

借地権付き建物の相続登記で名義変更に関する登録免許税は、建物部分の固定資産税評価額に対して0.4%が課税されます。ただし、借地権部分については登記対象外のため、借地権自体に登録免許税はかかりません。

 

参考：東京都江戸川区「戸籍証明書の種類」

「借地＋自己所有の建物」を相続したらどうなる？

相続の対象になるのは、所有権があるものだけではありません。相続は「権利義務の継承」ですから、借地権も含まれるのです。これは民法896条で、相続人は被相続人の財産全てに関わる権利義務を承継すると規定されていることからも明らかです。

“第896条 （相続の一般的効力）

相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。”

自己所有の建物が建っている土地が賃貸借契約による借り物だったとしても、借地権自体を受け継ぐことになります。つまり、「借地＋被相続人が所有していた建物」を相続すれば、土地の借地権と建物の所有権を受け継ぎます。

では、手続きについてはどうでしょうか。

「建物は自己所有、土地は借り物」という不動産を受け継いだケースでは、まず建物について名義変更が必要です。これはごく一般的な手続きですから、特に問題ないでしょう。

しかし「借りている土地」についてはどうでしょうか。これについては、特に名義変更を行う必要がない、というのが一般的な見解です。ただし、相続によって借地権を受け継いだ旨を、地主（土地の所有者）に通知する必要があります。

借地権＋建物を相続したときの注意点

ここまでの内容から、特に変わった手続きは必要ない、と考える方も多いでしょう。たしかに手続き自体はそれほど難しくないかもしれません。ただし、多くの方が見落としがちなポイントがあります。それは「借地権も課税対象になる」という点です。

簡単に言うと、「土地を借りる権利にも相続税がかかる」ということですね。

不思議に感じるかもしれませんが、借地権自体が一定の利益をもたらす権利であり、財産だと考えられているのです。借りている土地を更地の評価額で計算し、そこに借地権割合をかけ、税額を確定します。一般的に土地の所有権を相続した場合よりは税金が安くなる傾向にあるものの、計算が複雑になりがちです。

また、借地契約を結んでいる契約書の中身もしっかりチェックしたいところです。借地権にはいくつかの種類があり、概ね以下のようになっています。

・普通借地権…期限の定めがなく、更新によって半永久的に土地を借りられる権利。存続期間は当初30年、更新によって1回目20年、以降は10年単位。

・定期借地権 （一般定期借地権）…期間の定めがある借地権。一戸建てやマンションなど、住宅用として使われることが多い。契約期間は50年以上。更新がなく契約終了後は更地で返還するのが一般的。

・事業用定期借地権…定期借地権の事業用バージョン。店舗や商業施設として使用するために土地を借りる場合。契約期間は10年以上50年未満（2008年の法改正以前は10年以上20年以下）。契約終了後は更地で返還。

・建物譲渡特約付借地権…契約終了時に土地所有者が建物を買い取る決まりがある借地権。契約期間は30年以上。

・一時使用目的の借地権…仮設事務所やプレハブ倉庫など、特殊な事情で一時的に土地を借りる権利。

このうち、特に問題になりがちなのは「定期借地権」です。期間の定めがあるため、もし期間が過ぎていると借地権自体が消滅します。また、最終的には更地にして返す必要があるため、建物を取り壊さなくてはならない可能性も出るわけです。もしこれに該当するような場合は、地主と交渉しながら権利を見直す必要があります。

まとめ│契約書のチェックや借地権の相続税対策はプロに依頼を！

このように、建物自体の相続に関しては特に難しい点がないものの、土地に関してはやや複雑な手続きが絡みます。特に定期借地権だった場合の対応をどうするかは、弁護士のサポートが必要になるでしょう。

契約書のチェックや借地権の相続税対策も含め、早めの相談をおすすめします。