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相続財産を調べたら実家が他人名義!どう処理すべき?

相続の場ではさまざまなトラブルが発生しますが、中でも財産の「名義」が実態と違うことに起因するトラブルがよくあります。
特に、てっきり被相続人の名義と思っていた実家が、実は被相続人以外の名義だったという話は珍しくありません。

そこで、実家が被相続人名義でなかったときにはどういう問題が発生するのか、対策にはどのような方法があるのかを整理してみます。

実家が被相続人名義でない場合に問題になること

日本では、住まい(不動産)の名義が自分のものではない、ということは珍しくありません。
持ち家だと思っていた実家が、担保にとられた結果他人の名義になっていたり、そもそも土地部分が他人名義(借地)であったりといったケースです。

そこで実家が被相続人以外の名義になっている場合の問題点を整理してみます。

1.遺産に含まれるかどうか争いになる

不動産は登記により、その所有者が世間一般に公示されています。
もし、実家の登記上の所有者が相続人の誰か(例えば他の兄弟)である場合、遺産分割協議の対象に実家を含めようとすると、その相続人から異議が出る可能性があります。

つまり、その実家は自分の財産だからそれについては遺産分割はしない、と話し合いを拒絶されるおそれがあります。そうなると、遺産分割協議の前に、そもそも被相続人の遺産の範囲がどこまでかを確定させなければ話が進まなくなります。

2.自分が住んでいる場合に退去を求められる

被相続人と一緒に自分も実家に住んでいる場合、被相続人の死亡をきっかけとして、退去を求められる可能性があります。実家に住むことを許していたのは被相続人であって、その他の人間が住むことは許容していない、と実家の名義人から言われるのです。

3.売却(現金化)が困難になる

実家(不動産)を相続して、それを現金資産に変えようという方は少なくありません。しかし、実家が登記上他人の名義になっていると、売却は名義人の協力がなければできません。
まずこちらで実家を処分することについて名義人に了解してもらい、名義人に印鑑証明書や実印を用意してもらうなどの協力を求める必要があります。名義人が親族であれば了解と協力は得やすいでしょうが、赤の他人名義であれば不動産を売却するのは非現実的です。

4.ローンの担保として使用できない

住宅ローンの担保は本人名義であることが原則なので、他人名義の不動産はあらたな住宅ローンの担保として使用できません。ただし、こちらも売却と同様に、所有者(名義人)の同意を得られれば担保として設定できます。
しかし、名義人が亡くなっていたり、聞いたこともない赤の他人であったりすると、同意を取り付けることが難しいので事実上不可能に近くなるでしょう。

このように、実家の不動産が他人名義になっていると、遺産として自由に利用・処分することが難しくなります。このような場合に備えて、所有の実態と形式(登記など)を早いうちに一致させておくことが重要であると言えます。

他人名義の実家を自分のものにするには?

1.数次相続パターン

実際に最も多いのが、実家が被相続人の親(祖父母)の名義のまま、というパターンです。この場合、まずは祖父母の相続人となる自分の親族に実家の名義変更の手続きが必要な旨を伝えましょう。

このパターンでは、親族は実家に被相続人が住んでいたことをよく知っていて、特に紛糾することなく協力を得られることがほとんどです。
ただし、名義を変更するためには、祖父母の相続人全員の協力が必要になります。被相続人の兄弟が多く、疎遠な親族がいる場合、相続人に連絡を取るだけでも数か月かかる可能性もあります。

2.他人名義パターン

実家の登記名義人が全くの他人である場合、名義変更の協力を求めてもうまくいかなかったり、買取りを求められる可能性も高くなります。

その場合、訴訟によって登記名義を取得することを視野に入れましょう。その代表例が、時効取得の事例です。
他人名義の不動産を10年から20年占有し続けている場合には「時効取得」が成立する可能性が高いです。これについては、民法の162条に規定があります。

第162条 (所有権の取得時効)

①二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
②十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

簡単に言うと、他人名義のままであっても、自分が所有者のつもりで使用し続けたまま10年から20年たつと、時効が成立して自分のものになる(所有権が移転する)ということです。

実際には、名義人(他人)も亡くなっていることが多く、以下のような段取りになります。

1.登記簿で所有者を特定する
2.所有者の相続人にあたる人物(全て)を特定する
3.所有者の相続人全員に対して時効援用の通知を行う
4.所有者の相続人全員と共同で、所有権移転登記を行う。
 もしくは諸州者の相続人全員を相手に所有権移転登記請求訴訟を提起する。

こういった手続きは、法律の知識を持ち、相続の問題に強い弁護士でなくては処理できません。さまざまな利害関係者の調査、特定からはじまり、交渉や書類の作成などが発生するからです。

時効取得を主張する場合は弁護士にコンタクトを

現実には、協力を得られずに訴訟と判決によって所有権を勝ち取るケースが散見されます。
時効取得には、公的な証明書以外に時効取得を裏付ける様々な資料が必要です。これらを用意するだけでも、多くの手間と労力を要します。

実家が実は他人名義だった、しかし時効取得できる可能性がある(被相続人は長年住んでいた)、という場合には、すぐに弁護士に相談しましょう。

このコラムの監修者

  • 福田大祐弁護士
  • 福田法律事務所

    福田 大祐弁護士(兵庫県弁護士会)

    神戸市市出身。福田法律事務所の代表弁護士を務める。トラブルを抱える依頼者に寄り添い、その精神的負担を軽減することを究極の目的としている。

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